[사람과뉴스 전재은 기자 ] 서울시가 소규모 재건축 사업 활성화를 위해 재건축 초과이익환수제(재초환) 규제 완화 및 제도 개선에 속도를 내고 있다. 재초환 부담으로 사업성이 낮아진 소규모 단지의 정비사업을 촉진해, 중·장기적인 주택공급 기반을 마련하겠다는 전략이다.

재초환, 소규모 재건축 발목 잡아

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 발생한 조합원당 평균 이익이 8천만 원을 넘을 경우, 초과분의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 제도의 도입 취지는 투기 방지였지만, 상대적으로 사업 이익이 적은 소규모 단지에는 “과도한 규제”라는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.

특히 2022년 법제처는 “토지 등 소유자가 직접 시행하는 소규모 재건축은 재초환 적용 대상이 아니다”라는 유권해석을 내렸으나, 법적 구속력이 없어 실제 면제 사례는 없었다. 이로 인해 사업 추진을 준비하던 다수의 소규모 단지가 지연되거나 무산되는 사례가 속출했다.

서울시, 재초환 완화·용적률 상향 등 다각적 지원

서울시는 소규모 재건축이 주택공급의 중요한 축이 될 수 있다고 판단, 국토부에 소규모 재건축을 재초환 대상에서 제외하거나 감면할 수 있는 법 개정을 건의하기로 했다.

아울러 공급 확대를 위해 제2·제3종 일반주거지역의 용적률 상향도 단행했다.

제2종 일반주거지역: 200% → 250%

제3종 일반주거지역: 250% → 300%

이번 완화 조치는 2028년 5월까지 한시적으로 적용된다. 서울시는 이를 통해 60개 사업장을 집중 발굴·관리하고, 약 8천 가구 신규 공급을 목표로 하고 있다.

주민 체감형 지원 확대…저금리 융자도 추진

서울시는 소규모 재건축 추진 동력을 확보하기 위해 맞춤형 공공건축가 자문, 주민설명회 지원 등 행정적 도움을 병행하고 있다. 또한 국토부에는 가로주택정비사업처럼 저금리 융자 지원 상품과 기금 조성을 요청한 상태다. 이는 조합원들의 초기 자금 부담을 낮춰 사업 추진 속도를 높이기 위한 조치다.

 제도 개선 쟁점…“투기 방지 vs 사업성 회복”

전문가들은 소규모 재건축이익환수 완화가 필요하다는 데 공감하면서도, 투기 수요 유입에 대한 우려를 함께 지적한다. 재초환은 도입 취지상 “투기 억제”라는 상징성이 크기 때문에, 국회 및 정부 차원의 정치적 합의가 필요하다. 소규모 재건축의 ‘기준 범위’ 역시 명확히 규정되어야 한다. 현재는 단지 규모, 세대 수, 개발 이익 등에 대한 해석이 모호해 제도 적용 시 혼선이 발생할 수 있다. 서울시는 “사업성이 떨어지는 노후 소규모 단지를 활성화하기 위한 취지”라며, 주민 생활환경 개선과 공급 확대라는 공익적 효과를 강조하고 있다.

 서울시가 추진하는 소규모 재건축 활성화 정책은 향후 재초환 제도 개정 여부에 따라 성패가 갈릴 전망이다. 법제화가 실현되면, 그동안 정체돼 있던 소규모 단지들의 정비사업이 속도를 낼 것으로 기대된다. 다만 법 개정 과정에서 정치적 논란이 불가피한 만큼, 실제 효과가 나타나기까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 분석도 나온다.

전재은 기자 / 사람과뉴스 부동산 전문부